Как взять жильё в свои руки
Наша газета неоднократно обращалась к теме объединений
совладельцев многоквартирных домов, рассматривала плюсы, минусы и особенности
существования таких объединений, писала об удачных примерах содержания
многоэтажного жилья собственниками квартир. Всего в городе жильцы восьми
многоквартирных домов объединились в ОСМД или, иначе, кондоминиумы. Это
немного, но и в целом по Украине число ОСМД составляет не более 6 процентов от
общего количества многоэтажек. В то же время в Украине приватизировано около 90
процентов жилого фонда, поэтому государство планирует передать весь жилой фонд
в управление и содержание населению, при этом ставка делается на ОСМД как
альтернативу ЖЭКам. Сейчас правительство страны и местная власть стимулируют
создание ОСМД, а с 2015 года такие объединения будут обязательными для всех
граждан. На эту тему, становящуюся всё более актуальной для каждого из нас, мы
побеседовали с заместителем городского головы по вопросам деятельности
исполнительных органов городского совета С. Г. КУЛИКОВЫМ.
- Сергей Геннадиевич, при известных преимуществах ОСМД, в числе которых более комфортные условия проживания, снижение расходов на содержание жилья и, как следствие, снижение жилищных тарифов, большинство пока не решается перекладывать на свои плечи управление своими многоэтажками, учитывая неудовлетворительное состояние конструкций и коммуникаций…
- Целесообразность и эффективность управления жильцами своим жильём доказаны мировой практикой. Примеры, которые есть в нашем городе, тоже подтверждают это. Такое ОСМД, как «Мираж», созданное в 2000 году, когда ещё не были отработаны многие законодательные механизмы, успешно существует. Сегодня создание кондоминиумов всесторонне поддерживается на государственном уровне. В законодательстве есть норма о том, что перед передачей дома на баланс ОСМД местные власти должны принять участие в его ремонте. Мы так и делаем, приоритеты в проведении капремонтов отдаются домам, где принято решение о создании ОСМД. Облегчить жизнь ОСМД призваны новые изменения в законодательстве, такие, как льготное кредитование на проведение реконструкции, капитального и текущего ремонта жилого фонда. Недавно Кабмин одобрил законопроект, согласно которому ОСМД будут оплачивать холодную и горячую воду, тепло- и электроэнергию, природный газ, коммунальные услуги и услуги по содержанию домов по ценам, установленным для населения, а не как для предприятий. Документом урегулирован и механизм вычисления льгот и субсидий на оплату ОСМД жилищно-коммунальных услуг, а также распространение жилищных субсидий на взносы (платежи) совладельца. Кроме того, законопроектом устанавливается, что приобретённое за счёт совладельцев имущество является их совместной собственностью, а не собственностью ОСМД как юридического лица.
- Так как интерес к созданию ОСМД в обществе, хоть и медленно, но растёт, наступил момент подробнее остановиться на последовательности действий при создании кондоминиума. С чего начинать тем жильцам, которые решились самостоятельно содержать свою многоэтажку? Как правильно создать ОСМД?
- Последовательность действий чётко определена и
достаточно проста. Решение о создании ОСМД принимается на учредительном
собрании. Подготовкой учредительного собрания должна заниматься инициативная
группа, состоящая не менее чем из трёх владельцев квартир или нежилых помещений
(ч. 3 ст. 6 Закона Украины от 29.11.2001 г. № 2866-ІІІ «Об объединении
совладельцев многоквартирного дома»). Инициативной группе необходимо собрать
информацию о помещениях и квартирах, имеющихся в доме и на придомовой
территории, и об их владельцах, определить, сколько в доме собственников
квартир и помещений. Статья 9 Закона гласит, что членом объединения может быть
физическое или юридическое лицо, которое является владельцем квартиры (квартир)
или помещения (помещений) в многоквартирном доме. Те люди, которые только
проживают в доме (или арендуют помещения в нем), не могут быть членами ОСМД.
Если квартира принадлежит нескольким лицам, но у каждого совладельца нет
свидетельства собственности БТИ на свою долю квартиры, тогда данную квартиру
представляет только один собственник - обычно это тот, кто записан в
свидетельстве о приватизации первым. Совладельцами являются также собственники
нежилых помещений в нём. Собственниками неприватизированных квартир обычно
являются территориальные громады или государство. Всё это необходимо учитывать
при подсчёте количества собственников.
Затем составляется проект расходов на содержание дома,
с которым необходимо ознакомить жильцов, чтобы они наглядно увидели все преимущества
ОСМД. Также следует разработать Устав ОСМД на основе Типового устава
объединения совладельцев многоквартирного дома, утверждённого приказом
Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства
от 27.08.2003 года № 141.
- Какова процедура информирования всех жильцов дома о готовящемся учредительном собрании? В стране известны случаи, когда жильцы некоторых домов понятия не имели, что по их адресу созданы кондоминиумы.
- В соответствии с ч.4 ст.6 Закона необходимо известить жителей дома об учредительном собрании не позднее, чем за 14 дней до его проведения. В уведомлении необходимо указать место, время проведения, повестку дня. Распространить уведомление можно двумя способами: отдать под расписку на руки собственнику либо отослать по почте заказным письмом. Пригласить на собрание надо и представителя неприватизированной части квартир, им является балансодержатель дома – коммунальное предприятие. Участие специалиста, который владеет информацией о данном доме, может быть очень полезно при проведении учредительного собрания. Если представитель балансодержателя не явится, на кворум это не повлияет, поскольку по Закону ему принадлежит всего один голос. Необходимо продумать кандидатуры в состав правления и ревизионной комиссии объединения, которые утверждаются общими сборами объединения совладельцев многоквартирного дома.
- В Украине, в частности, в Краматорске, были прецеденты, когда решения о создании ОСМД признавались неправомочными из-за неправильно оформленного протокола собрания. Как избежать подобного казуса?
- Для того, чтобы собрание было правомочным, а его
решения имели силу, необходимо следовать определённым процедурам. Сначала
организовать регистрацию присутствующих. Список регистрации является
неотъемлемой частью документации учредительного собрания. Если на собрании
присутствует представитель совладельца дома - физического лица, то в
соответствии с Гражданским кодексом Украины доверенность на представление его
интересов должна быть заверена нотариально.
Далее следует определить наличие кворума на собрании.
Собрание правомочно, если на нём присутствует более чем 50 процентов
собственников жилых и нежилых помещений дома. В случае отсутствия кворума
инициативная группа назначает новую дату проведения собрания. Если присутствует
необходимое количество совладельцев, председатель инициативной группы открывает
собрание. Ведётся протокол, в который вносятся: название собрания; дата, место
проведения; количество участников; повестка дня; Ф.И.О. председателя и
секретаря; принятые на собрании решения.
Согласно ст.6 Закона, решение на собрании принимается
поимённым голосованием и считается принятым, если за него проголосовало не
менее двух третей присутствующих, которые имеют право голоса. Принимать участие
в голосовании могут только присутствующие на собрании владельцы или их
уполномоченные представители. На учредительном собрании каждый владелец, в том
числе и прежний единоличный владелец дома, имеет только один голос, независимо
от площади и количества помещений, которые ему принадлежат. Председателем
собрания может быть избран любой совладелец дома, секретарь ведёт протокол
общих собраний. Высшим органом управления ОСМД является общее собрание его
членов.
Как правило, на повестку дня учредительного собрания должны быть вынесены следующие вопросы: создание ОСМД и определение его названия; утверждение устава объединения; выборы членов правления, ревизионной комиссии, уполномоченного лица для подписания устава ОСМД; о государственной регистрации ОСМД и о выборах уполномоченного лица, ответственного за регистрацию.
- Каким образом осуществляется регистрация вновь созданного ОСМД?
- Для регистрации ОСМД членам правления необходимо
подготовить ряд документов. Это оригинал протокола учредительного собрания ОСМД
и оригинал списка членов ОСМД (оформленный по форме, установленной
постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 № 1521 «О реализации ЗУ «Об объединении
совладельцев многоквартирного дома»). Целесообразно сделать протокол собрания,
список в нескольких оригинальных экземплярах. Подготовить следует также два
оригинала устава ОСМД прошитых, пронумерованных, подписанных председателем
учредительного собрания ОСМД; оригинал приложения к протоколу, в котором
отражены результаты поимённого голосования участников собрания; заполненную
регистрационную карточку на проведение государственной регистрации юридического
лица. Уполномоченное учредительным собранием лицо подаёт государственному
регистратору (здание исполкома городского совета, 3 этаж, каб.3.11, тел. 4-39-18)
заявление на регистрацию вместе с учредительными документами ОСМД.
Государственный регистратор вносит сведения об ОСМД в Единый государственный
реестр юридических лиц и физических лиц-предпринимателей и не позднее чем через
3 рабочих дня после получения необходимых документов оформляет и выдаёт
объединению свидетельство о государственной регистрации юридического лица,
заверенный устав ОСМД, заверенные регистрационные карточки. После
государственной регистрации ОСМД необходимо зарегистрироваться в органах
государственной статистики (здание исполкома городского совета, 4 этаж, кабинет
4.13, тел. 4-05-89), стать на учёт в государственной налоговой инспекции (ул.
Маяковского, 2а, тел. 4-36-64), и на учёт в Пенсионном фонде (ул. Фрунзе, 14,
тел. 4-01-33), зарегистрироваться в фондах общеобязательного государственного
социального страхования (ул. Маяковского,34, тел. 4-06-63), изготовить печать
(штамп) (в организации, занимающейся данным видом деятельности).
Следует помнить, что регистрация в фондах и налоговой инспекции, подача отчётности, являются обязательными, независимо от того, осуществляет ОСМД финансовую деятельность или нет.
- А если кто-то из жильцов не хочет вступать в объединение совладельцев?
- Членство в ОСМД является добровольным, и если совладелец не хочет становиться членом ОСМД, то он может этого и не делать. Но при этом он не освобождается от финансирования мероприятий, необходимых для сохранения и содержания общего имущества, то есть он обязан финансово участвовать в жизнедеятельности дома. Советую учесть, что члены ОСМД имеют много прав: избирать и быть избранными в руководящие органы ОСМД (правление, ревизионную комиссию), досрочно переизбирать руководство, имеют беспрепятственный доступ к документам объединения (могут убедиться в целевом использовании средств). Всю интересующую информацию, образцы бланков, документов, протоколы можно получить в Дзержинском городском управлении градостроительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства (здание исполкома городского совета, 1 этаж, каб. 1.3, 1.10, тел.: 4-19-33, 4-32-77) или ознакомиться в Интернете на сайте городского совета по ссылке: http://dzerzhinsk-rada.gov.ua/ru/gkh/reform
- Спасибо за исчерпывающие
разъяснения.
Ирина ЛАЗАРЕНКО.
