Как продать квартиру подороже?

Вероятно все, кто когда либо сталкивался с продажей недвижимого имущества задавался вопросом «как бы продать подороже?». Самый первый ответ на такой вопрос, который приходит в голову - это завысить цену! Но не всё так просто и каждый человек понимает, что даже незначительное завышение цены на объект недвижимости значительно увеличивает его срок экспозиции на рынке, а иногда и «до нуля» снижает вероятность продажи объекта при текущих рыночных условиях.

Изначально, следует отметить, что очень сильное психологическое влияние на покупателя оказывает внешний вид объекта. Визуально оценивая жилую квартиру, человек оценивает её комфортабельность и автоматически фиксирует её как привлекательный объект. При осмотре коммерческой недвижимости, инвестор действует аналогичным образом. Исходя из окружения объекта, его состояния, вероятный покупатель может оценивать денежные потоки, ожидаемые от объекта и предварительно оценивает затраты на эксплуатацию и ремонт. Поэтому не стоит перед продажей пренебрегать приведением объекта в порядок, для повышения его привлекательности ему нужно «накрасить губы»!

Перед тем как вы начнёте повышать привлекательность объекта, важно не забывать, что затраты на приведение объекта в порядок не должны превышать прироста стоимости ожидаемого от ремонта. При продаже крупных объектов недвижимости без специальных знаний выполнять такие расчёты достаточно сложно, чего не сказать про простые квартиры, так как аналоги квартир в большинстве случаев присутствуют на рынке в большом объёме. Для оценки эффективности уборки или возможного ремонта, рекомендуется воспользоваться методом сравнения продаж, применяемого в оценочной деятельности и считаемого наиболее достоверным при оценке жилья.

В общем необходимо выполнить следующие действия:

• открыть сайты и газеты содержащие объявления о продаже недвижимости;
• найдите объекты, схожие с вашим по площади, конструктивным элементам, качеству отделки и местоположению;
• определите среднюю цену одного квадратного метра в этих объектах;
• умножьте эту стоимость на площадь вашей квартиры (обозначим её как С1);
• далее найдите объекты, схожие с вашим по площади, конструктивным элементам, местоположению, однако с более высоким качеством отделки и определите среднюю стоимость одного квадратного метра в этих объектах;
• умножьте эту стоимость на площадь вашей квартиры (обозначим её как С2);
• определите разницу между С2 и С1.

Определив разницу между С1 и С2 вы найдёте сумму затрат, превышать которую при приведении объекта в порядок перед продажей не рекомендуется, так как затраты свыше этой суммы будут не рентабельны. После получения этой суммы вы можете судит о том что нужно сделать — «помыть пол и окна» или «сделать капитальный ремонт». Как показывает практика самыми рентабельными оказываются самые простые действия — помыть полы, окна, подклеить обои, чтобы привлечь покупателя уютом квартиры рекомендуется просто прибраться и не убирать вещи в коробки до подписания договора купли-продажи. После принятия мер по повышению привлекательности объекта, вы можете с меньшей долей риска повысить стоимость до уровня С2 (обозначенного в списке).

Напомним, что этот простой метод является не самым точным и с более высокой точностью оценить и соотнести затраты на ремонт и прирост стоимости после ремонта, может только профессиональный оценщик, причём для верной оценки технического состояния конструкций здания и подсчёта затрат на ремонт желательно, чтобы образование у оценщика было строительное. Большинство собственников, выставляющих на продажу крупные объекты — коттеджи, усадьбы, коммерческую недвижимость поступают именно таким образом — нанимают оценщиков, перед которыми ставят задачу — «оценить объект и предложить меры по повышению его стоимости с наименьшими затратами».

Как бы это печально ни звучало, но иногда «накрасить губы» невозможно, нужна капитальная «пластическая операция». Под пластической операцией подразумевается капитальный ремонт. На рынке недвижимости встречаются объекты, находящиеся в аварийном состоянии, безопасная эксплуатация которых в текущем состоянии невозможна. Видимые деформации, трещины и разрушения фундамента, стен, перекрытий, стропил кровли и т.д. сразу отпугивают покупателей, так как самым главным фактором является не внешний вид, а безопасность.

В данном случае есть только один выход — нанять оценщика и специалистов из строительно-экспертной организации, для оценки технического состояния здания, оценки возможности усиления несущих конструкций. В случае если усиление несущих конструкций технически осуществимо, необходимо разработать проект усиления и смету на работы по проекту. Далее в работу вступает оценщик, который соотносит стоимость устройства усиления (плюс стоимость косметического ремонта) и прироста к рыночной стоимости объекта. В случае если сметная стоимость совместно со стоимостью отделочных работ значительно превышает прибавку к стоимости после ремонта, то устройство усиления экономически не целесообразно, а в случае если в текущем состоянии ваш объект эксплуатировать невозможно, то стоимость его не превышает стоимости строительных материалов, которые можно реализовать при демонтаже вашего объекта, также как и в том случае если эксперты изначально признают здание не пригодным для ремонта.

Источник: stoimost.com.ua/news/