Сколько инстанций надо пройти, чтобы квартиру приобрести?

Ходят слухи, что функции по регистрации прав на недвижимое имущество перейдут от БТИ к Минюсту ранее, чем было объявлено, что это может произойти уже в текущем году.  И тогда при оформлении документов о покупке  или  продаже квартиры рядовому гражданину придётся обращаться не в две инстанции, как сейчас, – БТИ и нотариальную контору, но ещё и в третью - вновь созданную. Такая перспектива не радует ни рядовых граждан, ни нотариусов, которые предлагают свой вариант решения проблемы.

Донецкое отделение Украинской нотариальной палаты предлагает инициировать внесение изменений в Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений», которыми будет предусмотрено, что нотариус исполняет функцию регистратора Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество при регистрации перехода прав собственности или пользования на объекты недвижимого имущества по договорам, которые этим нотариусом засвидетельствованы, а также иметь функцию наложения (снятия) запрета, регистрации (отмены) ареста, регистрации ограничения недвижимого имущества ипотекой и изъятия этой записи, формирования выписок о регистрации прав относительно зарегистрированных этим нотариусом договоров, получения выписок из реестра для засвидетельствования этим нотариусом договоров.

За разъяснениями мы обратились к государственному нотариусу Дзержинской государственной нотариальной конторы А. В. САДАНОВУ. Он сказал:

- Суть предложений сводится к тому, что было бы логично, если договоры купли-продажи недвижимого имущества оформляет нотариус, он же и регистрирует договоры в Госреестре, а техническую документацию, на основании которой составляются эти договоры, предоставляет БТИ. Иначе возникают сложности для граждан. В обоснование своей позиции нотариусы приводят следующие аргументы, цитирую: «В соответствии со ст. 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, а ч.4 ст.334 Гражданского кодекса Украины предусматривает: если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, то есть речь идёт о регистрации договора, который является основанием для вступления в права собственности. Законом от 11.02.2010 № 1878-VI «О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и их ограничений” и другими законодательными актами Украины с 01.01.2013 года на законодательном уровне будет установлен единый момент возникновения прав на недвижимое имущество. Моментом возникновения прав собственности на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, будет момент их регистрации в Государственном реестре имущественных прав. А если лицо приобрело имущество на законных основаниях, засвидетельствовало договор у нотариуса, но заболело или умерло, и документы в реестр имущественных прав не поступили? Собственность лицом приобретена на законных основаниях, но возникнут ли права на собственность и когда именно – неизвестно.

Законом предусматривается также «упрощение процедуры государственной регистрации прав». То есть наделить нотариуса полномочиями подавать заявления в электронном виде на регистрацию имущественных прав от имени лица–приобретателя недвижимого имущества после нотариального удостоверения правомочности относительно этого имущества. Затем приобретатель должен обратиться к регистратору с документами для проведения регистрации прав, а регистратор должен провести «правовую экспертизу» этих документов и только после этого принимает решение зарегистрировать права или отказать в регистрации. Регистрация будет идентичной регистрации права собственности, которую проводят органы бюро технической инвентаризации в настоящее время.

Безусловно, должен существовать единый государственный орган, который будет иметь информацию относительно всех имущественных прав физических и юридических лиц, но этот орган должен фиксировать именно факты изменений, прекращения или возникновения права собственности. Внедрение системы государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество в Украине обеспечит надлежащий уровень защиты прав собственности физических и  юридических лиц на недвижимое имущество, гарантированных Конституцией Украины. Но лицу, которое приобрело имущество, необходимо будет затратить немало времени и усилий, чтобы свои права на имущество зарегистрировать необходимым образом. Как предусматривает п.8 ч.2 ст.9 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» государственный регистратор для проведения государственной регистрации имеет право «требовать предоставления дополнительных документов». Что имеется в виду? Какие именно документы может регистратор требовать дополнительно, а какие нет? Этой статьёй также предусмотрено, что государственный регистратор устанавливает соответствие заявленных прав и поданных документов требованиям законодательства, а также регистратор самостоятельно принимает решение о государственной регистрации прав или отказ в такой регистрации. Но государство делегировало именно нотариусу полномочия по установлению и удостоверению юридических фактов, подразумевая, что по своему предназначению нотариальный акт должен признаваться всеми лицами и государственными органами до того времени, пока он не отменён в судебном порядке. Таким образом, отказ в регистрации имущественного права на основании субъективного вывода каждого конкретного государственного регистратора приведёт к нарушению конституционных прав лица, которое является добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

В настоящее время функционирует Государственный реестр сделок - единая компьютерная база данных, содержащая информацию о договорах, которые подлежат государственной регистрации, и обеспечивающая её хранение, выдачу и защиту от несанкционированного доступа. Регистраторами данного реестра выступают нотариусы. Государственная регистрация договоров проводится регистратором, то есть нотариусом, путём внесения соответствующей информации в Государственный реестр сделок одновременно с его нотариальным удостоверением. Нотариусы работают с данным реестром уже не один год, так почему бы нотариусов не наделить полномочиями по одновременной регистрации в государственном реестре сделок именно тех договоров, которые ими были засвидетельствованы. Одновременное засвидетельствование договора и его регистрация нотариусом в Государственном реестре сделок по своей природе направлены именно на защиту прав и законных интересов собственников недвижимого имущества».

Подготовила

Ирина ЛАЗАРЕНКО.