Обязано ли ОСМД отвечать за долги отдельных совладельцев?

Напомним: управлять общей собственностью в многоэтажке совладельцы могут тремя способами:

1. Принимая все решения непосредственно (может быть актуально только для домов на несколько квартир);
2. Создав объединение сособственников многоквартирного дома (далее - ОСМД)
или же
3. С помощью привлеченного специалиста-управляющего.

Также у собственников есть возможность совместить два последних варианта, а именно: создать ОСМД и одновременно привлечь управляющего, распределив функции между ними. В таком случае действует следующий алгоритм: собственниками создается ОСМД, которое, опять-таки, по решению общего собрания собственников заключает договор об управлении с выбранным управляющим - юрлицом частной или коммунальной формы собственности или физлицом-предпринимателем.

В данной ситуации совладельцев особенно интересуют вопросы урегулирования отношений между ними, ОСМД и управляющим. В текущем материале мы рассмотрим один из таких вопросов, а именно: выясним, обязано ли ОСМД нести ответственность за долги отдельных собственников перед управляющим (коммунальным ЖЭКом, частной компанией или предпринимателем)?

Шаг первый: выясняем, как сформировалась задолженность совладельцев.
Прежде всего, отметим, о какой задолженности собственников перед управляющим или ЖЭКом может идти речь. Таких ситуаций несколько.

Ситуация 1. До создания ОСМД дом обслуживался управляющим или ЖЭКом, за что в пользу последних собственниками напрямую оплачивались соответствующие денежные средства. Основанием для таких платежей, как правило, являлись письменные договоры о предоставлении соответствующих услуг между управляющим (ЖЭКом) и отдельными собственниками. В некоторых случаях денежные средства за обслуживание дома уплачивались только по факту предоставления услуг даже без оформления письменных договоров.

Ситуация 2. До создания ОСМД управляющий или ЖЭК осуществлял "сбор" "транзитных денежных средств" собственников, то есть денежных средств, предназначенных для платы поставщикам коммунальных услуг, таких, как отопление, водоснабжение и т.п. Отметим: на сегодняшний день последние, руководствуясь нормами Закона Украины "О жилищно-коммунальных услугах", переходят к практике заключения прямых договоров с потребителями. Однако данная практика еще не является постоянной, и в Украине осталось достаточно много случаев, когда ЖЭКи, частные управляющие компании и ОСМД "аккумулируют" транзитные денежные средства от потребителей для последующей их уплаты поставщикам коммунальных услуг.

Ситуация 3. После создания ОСМД совладельцами было принято решение о привлечении управляющего, с которым ОСМД заключило договор управления. Как правило, в данном случае собственники уплачивают денежные средства для оплаты всего комплекса услуг для обеспечения обслуживания дома только ОСМД, а уже последнее направляет их на все необходимые нужды, в т.ч. и оплачивает услуги управляющего по договору управления. Таким образом, задолженность за услуги управляющего, хоть фактически и может возникать по вине отдельных собственников-неплательщиков, юридически является долгом ОСМД как самостоятельного юридического лица - участника договора управления перед управляющим.
Итак, мы выяснили, "откуда" может появляться задолженность собственников перед управляющим или ЖЭКом - это либо задолженность собственников за услуги управляющего/ЖЭКа, которая возникла до создания ОСМД и заключения с ним соответствующего договора управления, или долги собственников по уплате "транзитных" денежных средств поставщикам коммунальных услуг. После же создания ОСМД и избрания управляющего и заключения между ними договора управления собственники обычно уже не уплачивают денег управляющему непосредственно, а перечисляют их ОСМД, а уже последнее направляет из этих денежных средств необходимые суммы на оплату услуг управляющего. То есть контрагентами управляющего уже являются не отдельные собственники, а юридическое лицо - ОСМД.

А теперь касательно каждой упомянутой ситуации задолженности выясним, будет ли нести ответственность ОСМД по долгам совладельцев и почему.

Задолженность за услуги управляющего и ЖЭКа

В случае, если долги собственников перед ЖЭКом или управляющим существовали до создания ОСМД, законных оснований для возложения на объединение ответственности за старые долги собственников нет, - конечно, если ОСМД добровольно не взяло на себя такой обязанности, закрепив ее в письменном договоре, что, разумеется, выглядит бессмысленным и маловероятным.

Если после создания ОСМД заключило соответствующий договор об управлении домом, то уже само объединение, а не отдельные собственники выступит контрагентом управляющего по договору управления, а следовательно, и будет нести ответственность перед управляющим по всем долгам по данному договору. Иными словами, ОСМД как сторона договора будет обязано уплачивать в пользу управляющего денежные средства за его услуги и отвечать за нарушение данной обязанности.

Теоретически по соглашению сторон - ОСМД и управляющего - условия договора управления можно прописать и таким образом, чтобы "смягчить" ответственность за неуплату долгов с ОСМД, например, в случае, если ОСМД подтвердит управляющему, что часть денежных средств  является неуплаченной из-за задолженности отдельных собственников. В частности, можно указать в договоре управления о возможности отсрочки уплаты части платежей в пользу управляющего, пропорциональной задолженности отдельных собственников, если ОСМД подтвердит факт принятия им мер по взысканию задолженности с неплательщиков (обращение в суд и т.п.).

Задолженность по уплате "транзитных денежных средств" за коммунальные услуги (тепло-,
водоснабжение и т.п.)

Повторимся: вновь созданное ОСМД не несет ответственности за долги совладельцев перед какими-либо субъектами, сформировавшиеся до его создания.

Как отмечалось ранее, на сегодняшний день в большинстве домов договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены напрямую с потребителями. В таких случаях никаких обязанностей по погашению долгов последних ОСМД не несет.

Если же собственники дома не заключили прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг, и по каким-то причинам именно управляющий, а не ОСМД продолжает "собирать" и перечислять поставщикам соответствующие платежи собственников, в данном случае ОСМД может нести ответственность по таким долгам только в случае, если оно прямо взяло на себя данную обязанность, закрепив ее в договоре управления.

* * *

Таким образом, делаем следующий общий вывод: ОСМД - это, с одной стороны, форма управления общим имуществом многоэтажки, с другой - самостоятельное юридическое лицо, являющееся самостоятельным участником имущественных правоотношений. Следовательно, объединение несет полную имущественную ответственность по своим долгам и не отвечает за личные долги совладельцев. Норм, согласно которым ОСМД должно нести имущественную ответственность по личным долгам собственников, законодательство не содержит. Итак, ОСМД должно погашать только суммы задолженности, начисленные в соответствии с условиями договоров, заключенных самим объединением.

Елена Трегубова,
сайт “ОСМД-инфо”.

---

Художественная ковка представляет собой процесс изготовления разнообразнейших металлических предметов методом воздействия на металл. Обычно этот процесс происходит при помощи механического воздействия – ударом молота и прессованием. Компания «Цитадель-ковка» http://citadel-kovka.com/ объединяет мастеров в сфере дизайна и изготовления различных изделий художественной ковки. Большой опыт в сфере сварной и кузнечной продукции позволяет нашим мастерам добиваться безупречных результатов, удовлетворяя запросы самых взыскательных клиентов.